Naujienos

Sėkmės pavyzdžiai visuomet užkrečia. Taip, panašu, nutiko ir nekilnojamojo turto (NT) plėtotojams. Lietuvoje patogiai įsikūrus kelioms stambioms tarptautinėms kompanijoms, jie puolė statyti verslo centrus tikėdami, kad prasidėjo naujo etapo pradžia ir biurų poreikis tik augs. Lūkesčiai suprantami, bet ar pasiteisins – NT ekspertai nedrįsta prognozuoti.

Suteikė vilčių

Komercinio NT rinka dėl aštrios konkurencijos susitraukė per rekordiškai trumpą laiką. 2009-aisiais per pusmetį biurų nuomos kainos sostinėje krito maždaug 50 proc., o neužimtumas siekė 20 proc. Ir nors 2010 metais biurų rinkos paniką pavyko suvaldyti, 2011-ieji buvo ne tokie derlingi – optimizmą slopina neramumų krečiama Europos ir pasaulio rinka, tad kainos į viršų stiebtis neskuba, pripažįsta NT ekspertai.

Juodžiausią periodą (2008–2009 metais centrinėje miesto dalyje esančiuose biuruose laisvos patalpos sudarė 15–20 proc.) išgyvenusią verslo centrų rinką 2010 metais išjudino šiek tiek pagerėjusi ekonominė situacija, kai į Lietuvą atėjo vienas didžiausių Jungtinės Karalystės bankų „Barclays“, taip pat įvyko keli didesni sandoriai su vietos įmonėmis: „Vilniaus verslo uoste“ įsikūrė didžiausios Lietuvoje telekomunikacijų bendrovės TEO centrinės būstinės darbuotojai, o SEB bankas atidarė naują „Ozo parko“ skyrių verslo centre „Beta“.

Pasak bendrovės „Ober-Haus“, kaip tik šie įvykiai paskatino plėtotojus nedrąsiai galvoti apie naujus verslo centrų projektus arba atnaujinti sustabdytų projektų statybas.

Gaivinami įšaldyti projektai

Bendrovės „Inreal valdymas“ Nekilnojamojo turto valdymo departamento vadovas Agnius Tamošaitis atkreipė dėmesį, kad šiuo metu daugiausia investuojama į įšaldytų projektų atnaujinimą.
Dalį verslo centrų stato turtą perėmę bankai, dalį – patys plėtotojai, nusprendę, kad situacija gerės, o ir ilgiau laukti nesinori.

Nepriklausomo NT eksperto Ramūno Urbono nuomone, atnaujinti sustabdytų projektų statybas Vilniuje paskatino ir mažėjantis laisvų biurų skaičius bei atsiradusi galimybė savininkams ar valdytojams po truputį kelti nuomos kainas. Vis dėlto 2011 metai nepasižymėjo didesniais sandoriais, į Lietuvą neįžengė nė viena užsienio kompanija. Vietos įmonės plečiasi šiek tiek vangiau, todėl paklausa palyginti su 2010 metais yra mažesnė.

„Nuolat stebime situaciją, sekame kiekvieną segmentą. Ir matome, kad A, B+ klasės biurų pasiūla Vilniuje smarkiai kritusi, laisvų vietų verslo centruose vos 3,7 proc. Jau trejus metus pasiūla nedidėja, todėl susidaro palankios sąlygos naujiems projektams plėtoti. Matome paklausą“, – kiek kitaip situaciją piešia NT bendrovės „Intractus“ vadovas Peras S. Skisakeris.

Anot jo, plėtotojai laukia ne tik tarptautinių kompanijų. Per krizę lietuviškos įmonės mažino darbuotojų skaičių, taupė ir biurams, kėlėsi į mažesnes, prastesnes ir pigesnes patalpas. Dabar joms vėl reikia geresnės kokybės biurų.

„Lietuvos BVP pastaruoju metu labai sparčiai augo, o tai irgi turi įtakos verslo centrų paklausai. Be abejo, pirmiausia laukiama tarptautinių kompanijų. Ir jų tikrai bus. Taip pat suprantama, kad Europos krizės neaplenks Lietuvos, jos gali turėti įtakos ir kainoms, ir užimtumui. Tačiau nereikia pamiršti, kad verslo centrų projektai neįgyvendinami per pusmetį, tam reikia 2–3 metų. O per tiek laiko situacija gali pasikeisti“, – kalbėjo P. S. Skisakeris. Dėl šios priežasties plėtotojai šalia Vilniaus centrinės universalinės parduotuvės per porą metų planuoja pastatyti naują verslo centrą.

Nuomininkų ieško iš anksto

Sėkmingai įgyvendinus sostinėje 2011–2012 metais vykdomus aštuonių verslo centrų projektus, rinkoje atsirastų nuo 20 iki 35 tūkst. kvadratinių metrų naujo nuomojamo ploto. Šie projektai rinką nuteikia optimistiškai. Tačiau kol kas galima tik spėti, kaip nauji rinkos dalyviai pakoreguos esamą situaciją. Kalbinti specialistai numato keletą galimų scenarijų.

Pirmiausia kortas gali sumaišyti niūrios naujienos dėl euro zonos problemų, todėl kai kurie pradėti projektai gali būti dar kartą sustabdyti neribotą laiką pritrūkus pinigų ar nuomininkų arba iš viso nebaigti. Taip susiklostęs scenarijus būtų palankus jau esamiems verslo centrams, nes būtų išvengta staigaus biurų pasiūlos šuolio rinkoje.

Didesnė biurų nuomos pasiūla ir išaugusi konkurencija, tikėtina, paveiktų ne visus rinkos dalyvius, o pakraščiuose, pavyzdžiui, Žirmūnų ar Ukmergės gatvės pabaigoje, įsikūrusius verslo centrus. S. Vagonis įsitikinęs, kad bent dalis statomų verslo centrų jau turi nuomininkų. „Šiais laikais pradėti statyti modernų biuro pastatą neturint nuomininkų nedrįstų nei projektų plėtotojai, nei finansuotojai“, – įsitikinęs pašnekovas.

Tam, kad bankas finansuotų projektą, jam mažų mažiausiai privalu pateikti išankstines nuomos sutartis. Tad šiuo metu verslo centrų projektų plėtotojai su nuomininkais linkę derėtis iš anksto. Įmonės „Eika“ atstovė Viktorija Venclovaitė mano, kad klientų stygius dabar statomuose moderniuose biuruose gali šiek tiek koreguoti esamą situaciją. „Tik bendrovės ŽVC statomas biurų projektas „Baltic Hearts“ nesiskundžia klientų trūkumu. Kiti verslo centrai statomi, bet konkrečių klientų nėra, – sakė pašnekovė. – Tokia situacija gali įnešti šiek tiek sumaišties ir pristabdyti A klasės biurų kainų augimą.“

Paklausiausia – A klasė

Šiais, kaip ir ankstesniais, metais ryškesnių verslo centrų rinkos pokyčių įžvelgiama tik sostinėje. „Nuo šių metų pradžios laisvų biurų patalpų sumažėjo maždaug 3–5 proc. Labiausiai – B klasės verslo centruose. Šiuo metu neužimtumas juose siekia nuo 4 iki 10 proc. (miesto pakraščiuose kai kur iki 20 proc.). Aukščiausios A klasės verslo centruose laisvų biurų lygis išliko daugmaž stabilus – apie 8–9 proc.“, – rinkos situaciją komentavo nepriklausomas NT ekspertas R. Urbonas.

Pasak bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo S. Vagonio, A klasės verslo centrų rinkos stabilumui įtakos turėjo mažesnė aukštesnės klasės biurų pasiūla ir konkurencija, todėl šio komercinio nekilnojamojo turto segmento rodikliai šiek tiek geresni.

Bendrovės „Eika“ atstovė V. Venclovaitė įsitikinusi, kad šiuo metu aukštesnės klasės verslo centrų vakansija neperžengia toleruotinos ribos ir yra netgi paranki biurų savininkams, siekiantiems neprarasti esamų klientų. Visuomet išlieka tikimybė, kad biuro nuomininkas vieną dieną gali nuspręsti persikelti į didesnes patalpas. Ir tai jis galėtų kuo lengviausiai padaryti.

Laisvų biurų plotas praėjusių metų pabaigoje Vilniuje siekė apie 40 tūkst. kvadratinių metrų, iš jų maždaug 30 proc. A klasės ir apie 70 proc. – B klasės biurų patalpų verslo centruose.

Biurai pabrango

Vilniuje kiek augant biurų patalpų poreikiui, nuomos kainos irgi ūgtelėjo nuo 3 iki 6 proc., bet tolesnės tendencijos modernių biurų patalpų sektoriuje lieka miglotos. Vienos pirmaujančių NT bendrovių „Inreal valdymas“ duomenimis, A klasės biurų nuoma trečio praėjusių metų ketvirčio pabaigoje siekė nuo 38 iki 52 litų už kvadratinį metrą, B1 klasės biurus buvo galima išsinuomoti mokant 30–40 litų už kvadratinį metrą, o už patalpas B2 klasės biuruose prašyta nuo 22 iki 35 litų už kvadratinį metrą.

„Kainų žirklės tarp A ir B klasės verslo biurų nebėra tokios didelės. Daug įmonių gali sau leisti nuomotis modernius aukštesnės klasės biurus“, – sakė V. Venclovaitė. Kai kurios krizės metais pigesnius biurus miesto pakraštyje pasirinkusios įmonės šiandien žvalgosi į centrą, tad NT ekspertai pastebi aktyvesnį įmonių kraustymąsi. Beje, ši tendencija pastebima ne tik Lietuvoje.
Didžiausią paklausą Vilniuje šiuo metu turi biurai netoli miesto centro, kuriuose galima naudotis A klasės vidaus įranga ir mokėti B klasės biuro nuomos kainą. A klasės verslo biurų paieškas lemia įmonės poreikis turėti prestižines patalpas, taip pat darbuotojų motyvacija, pasiekiamumas. Miesto pakraščiuose esantys verslo centrai įdomūs tik tol, kol nauji.

„Dešiniajame Neries krante, kurį galima laikyti naujuoju Vilniaus miesto centru, šiuo metu statybų nevyksta. Užtat projektai įgyvendinami aplinkiniuose verslo ir netgi miegamuosiuose rajonuose“, – dviprasmišką situaciją apibendrino bendrovės „Inreal valdymas“ Nekilnojamojo turto valdymo departamento vadovas A. Tamošaitis. Tačiau perspektyvių projektų naujajame miesto centre yra, pavyzdžiui, IBC verslo centro plėtros projektas. Šiuo laikotarpiu dauguma komercinio NT plėtotojų atlieka namų darbus, kad atsiradus potencialiems klientams galėtų startuoti, kalbėjo pašnekovas.

Milžinų nebus

Bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, šiais metais Vilniuje šalia Vingio parko, netoli senamiesčio ir miesto centro, pastatytas gyvenamasis, administracinis bei prekybos kompleksas „Evita“, dar du – Vilniaus centre statomas verslo centras „Pirklių klubas“ ir verslo centras Vytenio gatvėje – duris rengiasi atverti šiomis dienomis. Nuomininkų ieškoma ir verslo centrui Mėnulio gatvėje (biurų plotas – maždaug 4900 kvadratinių metrų, perėmė įmonė „Litectus“). Penkis verslo centrų projektus plėtotojai žada baigti iki 2012 metų pabaigos. Dauguma jų palyginti nedideli – maždaug 2–3 tūkst. kvadratinių metrų ploto. Tai lėmė lėšų stygius ir projektų finansuotojų atsargumas.

„Baltic Hearts“ (Ukmergės gatvėje, pirmo etapo biurų plotas – apie 3300 kvadratinių metrų, plėtotojai – ŽVC) statomas netoli Konstitucijos prospekto, verslo centras J. Jasinskio gatvėje (biurų plotas – apie 1800 kvadratinių metrų, plėtotojai – bendrovė „Transmeda“) įsikurs šalia „Verslo trikampio“. Šiaurės miestelyje, Ulonų gatvėje, statomas Ulonų verslo centras (plėtotojai – „PST investicijos“, biurų plotas – apie 4000 kvadratinių metrų). Sostinės Pilaitės prospekte baigiamas statyti verslo centras „Trapecija“ (biurų plotas – maždaug 2400 kvadratinių metrų, plėtotojai – bendrovė „Intractus“). Vytenio gatvėje, buvusios „Elfos“ gamyklos valgyklos pastate taip pat įrengiami B+ klasės biurai (bendras plotas – apie 2200 kvadratinių metrų, plėtotojai – bendrovė „Realinija“). Ozo gatvėje statomas verslo centras „Gama“ (biurų plotas – apie 11 400 kvadratinių metrų, plėtotojai – bendrovė „Realco“) įsikurs šalia kitų dviejų – „Alfos“ ir „Betos“.