Naujienos

Smulkios bendrovės, kurioms dar neįkandamos patalpos verslo centrų dangoraižiuose, turėtų atkreipti dėmesį – jei nuomojasi biurą iš gyventojo, negalės atskaityti nuo šių paslaugų PVM. Taip pat gyventojai linkę ant nuomininko pečių perkelti savo gyventojų pajamų mokestį, o automobilių stovėjimo aikštelės atėjus rudeniui prisipildo ir nuomininko darbuotojams nėra kur statyti savo automobilių.

„Biurų nuomos kainos pateikiamos be PVM ir komunalinių mokesčių, tad susigundžius maža nuomos kaina dažnai galima apsigauti, – įspėja Andrius Vitkus, nekilnojamojo turto agentūros „Newsec/Re&Solution“ Baltijos regiono tarpininkavimo paslaugų grupės vadovas ir vadovaujantis partneris, – pavyzdžiui, pastatas energetiškai neefektyvus ir už komunalinius mokesčius gali tekti atiduoti beveik tokią pačią sumą kaip už nuomą.“ Todėl būtina įvertinti techninę patalpų būklę ir su tuo susijusias sąnaudas, administravimo mokesčius.

Anot jo, biurų centrų kainodara labai įvairi – nuo kasmet indeksuojamos fiksuotos kainos iki mokėjimo atidėjimo trims ar šešiems mėnesiams skaičiuojant nuo kliento įsikūrimo.

„Dar svarbesnis dalykas nei kaina – pastato valdymas. Nuo jo priklauso, ar įmonės darbuotojai jausis patogiai. Kad ir kaip būtų, verslo centruose patalpos pritaikytos biurams. Daugiau rūpesčių kyla, kai įmonė kuriasi biurams nepritaikytose patalpose“, – kalba p. Vitkus.

PVM ir GPM

Marekas Kovalevskis, komercinio NT konsultantų UAB „CREalty Advisors“ vadovaujantysis partneris, teigia, kad smulkios bendrovės arba tik pradedančios savo veiklą neįstengia nuomotis ploto verslo centruose, kuriuose vidutinė biuro 1 kv. m nuomos kaina svyruoja tarp 35-40 Lt. Į šią kainą neįeina mokesčiai už komunalines paslaugas, bendrų patalpų išlaikymą, apsaugą, kiemo valymą žiemą, langų valymą. Mažos įmonės paprastai pigiau patalpas nuomojasi iš gyventojų, tačiau ir čia netrūksta povandeninių rifų.

„Įmonės, kurioms svarbu gauti PVM sąskaitą faktūrą, turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad fizinis asmuo jos negali išrašyti“, – teigia p. Kovalevskis. Jei įmonė nuomojasi patalpas iš kito PVM mokėtojo, tai įmoka už nuomą sumažėja PVM suma. Nuomojantis iš gyventojo PVM atskaityti neišeina.

„Be to, fiziniai asmenys dažnai nuomininkui bando užkrauti savo gyventojų pajamų mokestį“, – aiška p. Kovalevskis.

Edvardas Milukas, AB „Inreal“ Komercijos direktorius, teigia, kad fiziniai asmenys, nuomojantys įmonėms biurų patalpas, dažniausiai klaidingai interpretuoja mokesčių mokėjimą.

„Prie nuomos mokesčio galima pridėti tik PVM – jokiu būdu ne gyventojų pajamų mokestį. Mėgindamas savo mokestinę naštą perkelti nuomininkui, žmogus gauna daugiau pajamų ir automatiškai GPM sudarytų didesnę sumą.

Todėl tai net ne derybų klausimas“, – kalba p. Milukas.

Dažnai nuomos sutartis neregistruojama Registrų centre. Taip elgtis rizikinga, nes nuomininkui pardavus patalpas, gali kilti konfliktas tarp nuomininko ir naujojo patalpų šeimininko. Ponas Milukas taip pat pataria pasidomėti, ar patalpų savininkas turi kaimynų sutikimą nuomoti patalpas bendrovei.

„Būna patalpų, kurios tinkamos biurui, bet yra įformintos kaip gyvenamosios. Nuomotojas sudaro sutartį, o po kokių trijų mėnesių nuomininkui kyla keblumų, nes kaimynai pradeda skųstis ar piktintis. Yra daug subtilybių, su jomis mes, tarpininkai, susiduriame kasdien, o patalpų savininkai ir nuomotojai apie jas net nesusimąsto. Ypač apie juridinius dalykus“, – kalba p. Milukas.

Ponas Kovalevskis sako, kad ieškant biuro nespecializuotoje rinkoje su patalpų šeimininkais reikia išsiaiškinti, kiek vietų automobiliams priklauso nuomojantis patalpas ir kas spręs kilusias problemas.

„Ieškant patalpų vasarą gali susidaryti klaidingas įspūdis, kad yra daug laisvų vietų automobiliams – rudenįvaizdas būna kitoks. Taip pat gali nutikti, kad automobilių stovėjimo vietas reikės išsipirkti iš savivaldybės įmonės – reikia įvertinti ir tokias sąnaudas“, – sako p. Kovalevskis. Jis taip pat pataria pasidomėti, kas patalpose dirbo seniau – susirasti internete tas įmones ir susisiekus paklausti, kodėl jos išsikėlė.

Įvertinti sėkmę

NT specialistai teigia, kad ieškodamos biuro patalpų įmonės turėtų įvertinti savo plėtros galimybes.

„Tada galima suplanuoti taip, kad bendrovei plečiantis po kurio laiko nereikėtų keltis į kitą pastatą. Plėtros galimybes tame pačiame ar kitame aukšte galima aptarti pasirašant nuomos sutartis“, – nurodo p. Vitkus.

Anot p. Kovalevskio, daugelis įmonių paprastai turi „planą B“ – jei nepasisektų, bet mažai kas tokį planą turi sėkmės atvejui.

„Svarbu yra prisiimami įsipareigojimai. Jei pasirašoma sutartis ir jos negalima nutraukti, pavyzdžiui, trejus metus, o po dvejų metų reikia trečdaliu didesnių patalpų – kils nepatogumų. Ypač jei tame pastate nėra galimybių plėstis“, – teigia p. Kovalevskis.

Už mėnesio nuomos kainą

Anot pašnekovų, tinkamų patalpų paieška gali užtrukti pusmetį, į šį užsiėmimą reikia investuoti nemažai laiko bei pastangų. Aišku, galima šiam darbui samdyti tarpininkų, konsultantų.

„Jei įmonė suvokia tokių paslaugų naudą, tai kreipiasi. Ir tai priklauso ne nuo įmonės dydžio, bet nuo verslo suvokimo, bendrovės politikos. Jei esi profesionalas, tai darai savo darbą, o kitokią veiklą pavedi kitos srities profesionalams. Bet pradedančios bendrovės taupo ir daugelį dalykų mėgina daryti pačios“, – apgailestauja p. Vitkus.

„Inreal“ komercijos direktorius tvirtina, kad tarpininkavimo paslaugos populiarėja ir jomis bendrovės naudojasi ne tik Vilniuje.

„Nuomininkai ir patalpų savininkai su tokia veikla susiduria gal kartą per metus. Nepatyrusiems sudėtinga net kainas palyginti, nes verslo centrai ir fiziniai asmenys taiko skirtingą kainodarą. Be to, tarpininkai išmano juridinę reikalo dalį“, – dėsto p. Milukas.

Tokių konsultacijų paklausa pasinaudojo nekilnojamojo turto bendrovės. „CREalty Advisors“ vasarą įkūrė antrinę bendrovę „CREality Express“, ji konsultuoja smulkius klientus. Dažniausiai tai paslaugas teikiančios įmonės, kuriose dirba iki 10 žmonių ir kurios neišgali keltis į verslo centrus.

„Konsultantų paslaugos vidutiniškai kainuoja vieno mėnesio nuomos dydžio mokestį. Dažniausiai jį sumoka viena pusė, kartais jis būna dalinamas perpus nuomininkui ir patalpų savininkui“, – kalba p. Kovalevskis.

„Newsec/Re&Solution“ už konsultavimo paslaugas taiko 10–12% mokestį nuo metinės nuomos kainos.

„Anksčiau buvo labai populiaru imti vieno mėnesio nuomos dydžio mokestį – jis sudaro 8,5% metinės nuomos mokesčio, tačiau dabar ši dalis didėja“, – sako p. Vitkus.

Šaltinis: vz.lt