Naujienos
Verslo centrų zonos ir jų charakteristikos
Kaip žinia nekilnojamojo turto vertę apsprendžia trys aspektai: vieta, vieta ir dar kartą vieta. Tačiau kaip tai siejasi su verslo centrais? Ar jų lokacija iš tiesų identifikuoja jų vertę bei nuomininkų profilį?
Aptarsime Solid Real Advisors identifikuojamas verslo centrų zonas, jų ypatumus, dominuojantį nuomininkų profilį bei vyraujančias vidutines nuomos kainas.
| Zona | Vidutinė nuomos kaina |
| Centrinis verslo rajonas - ši zona pastaraisiais metai demonstravo itin aktyvų vystymąsi. Vien per 2016 m. teritorija pasipildė 38.100 kv. m nauju nuomojamu plotu, kurio didžioji dalis jau sėkmingai išnuomota. Pati aukščiausia nuomos kaina rinkoje neatbaido potencialių nuomininkų dėl savo patogios lokacijos, verslo centrų modernumo ir žinoma prestižo. Zonoje dominuoja stambios tarptautinės kompanijos bei stiprios vietinio kapitalo įmonės. Tarp jų: Luminor bank (sujungti DNB ir Nordea bankai), Nasdaq, IF draudimas, Danske Bank, Swedbank, KPMG, AIG. | 13,5 - 16,6 EUR/kv. m |
| Verslo trikampis – tai yra viena iš anksčiausiai pradėtų vystyti verslo zonų, kur pirmasis verslo centras iškilo jau 1999 m. Zona išsiskiria patogiu susisiekimu (šalia arterinės Geležinio Vilko g.) bei išvystyta maitinimo bei paslaugų infrastruktūra artimoje kaimynystėje. Didžioji dalis verslo centrų šioje vietoje priklauso tokiems plėtotojams, kaip MG Baltic bei EIKA. Zonoje gausu įvairaus profilio (tiek vietinių, tiek tarptautinių) smulkesnių nuomininkų. | 13,5 – 15 EUR/kv. m |
|
Centrinė miesto dalis - šioje zonoje nėra itin tankaus verslo centrų išsidėstymo, o dominuojantys ir stambiausi biurų pastatai yra vakarinėje jos dalyje - Vertas bei Uniq, abu atitinkantys A klasę. Verta paminėti ir išskirtinį, itin prabangų Pirklių klubo verslo centrą, kurio nuomos kaina prasideda nuo 17 EUR/mėn. Likusioje dalyje apstu senesnių administracinių pastatų. Teritorijoje yra kelios stambesnės kompanijos - Citco, Danske Bank, gausu valstybinių institucijų bei eilė smulkesnių nuomininkų. |
14 – 16 EUR/kv. m |
|
Senamiestis – dėl techninio reglamentavimo bei istorinio paveldo šioje zonoje nėra naujų, itin modernių verslo centrų, tad jų vietą užima senesnės statybos, istoriją menantys administraciniai pastatai. Senamiesčio privalumai – prestižinė vieta, netradicinės erdvės biurams bei restoranų, prekybinių vietų gausa artimoje aplinkoje. Šie faktoriai lemia sąlyginai aukštą nuomos kainą, kuri be viso to išauga papildomai dėl prastesnių energetinių pastatų savybių bei parkavimo vietų stokos (kas sąlygoja išlaidas parkavimo vietų nuomos iš Vilniaus m. savivaldybės). Nuomininkų portretas yra itin įvairus. Šioje zonoje kuriasi kompanijos, kurios nori būti matomos, atpažįstamos ir lengvai pasiekiamos. |
13 – 16 EUR/kv. m |
|
Naujamiestis – buvusi industrinė zona šiuo metu yra aktyviai konvertuojama į administracinę bei gyvenamąją paskirtis. Vienas sėkmingesnių pavyzdžių galėtų būti naujasis verslo centras B Nordic 26, kuris buvusį DNB banko pastatą (J. Basanavičiaus g. 26) rekonstravo bei pritaikė šiuolaikinio verslo poreikiams. Šioje zonoje yra įvairaus profilio nuomininkų. Netradicinių patalpų išplanavimo galimybės gamybiniuose pastatuose pritraukia ir kūrybinio pobūdžio kompanijas. Stambiausi nuomininkai zonoje: Cognizant (buvęs Storebrand), Teo. |
10 – 13,5 EUR/kv. m |
| Žalgirio g. – tai yra naujai besiformuojanti verslo zona, kuri 2016 m. pasipildė net 26.400 kv. m, taip esamą biurų plotą padidinant net 1,7 karto. Naujieji verslo centrai pakeitė šios lokacijos veidą iš esmės, ji pasipildė tokiomis kompanijomis, kaip Studio Moderna, Hertz, Exadel, Devbridge, Gjensidige. Numatoma ir tolesnė šios verslo zonos plėtra, apie ją formuojant verslo infrastruktūrą. | 8 – 13,5 EUR/kv. m |
| Ozas – verslo centrų zona šiaurinėje miesto dalyje, kurią iš esmės formuoja keturi verslo centai (Alfa, Beta, Gama, Delta) visi kartu sudarantys ~70.000 kv. m verslo rajoną. Ši lokacija yra itin pamėgta stambių, tarptautinių paslaugų centrų, teikiančių finansines bei bankines paslaugas (Western Union, SEB, Barclays, Black Apple). Greitu metu prie zonos prisijungs ir šiuo metu vystomas verslo centras Penta (13.600 kv. m). | 11 – 13,5 EUR/kv. m |
|
Žirmūnai ir Šiaures miestelis – buvęs industrinis, militarizuotas rajonas šiuo metu aktyviai keičia savo veidą. Šiaurės miestelis yra itin tankiai apgyvendinta teritorija, o tai savo ruožtu skatina verslo bei socialinės infrastruktūros plėtrą artimoje aplinkoje. Tuo tarpu aktyviausia verslo centrų plėtra Žirmūnų mikrorajone buvo stebima 2003-2007 m. periodu. Žvelgiant į vystomus projektus, ši verslo centrų teritorija 2017 m. turėtų pasipildyti per 6.400 kv. m nauju nuomojamu plotu, kai bus įgyvendintas naujasis verslo centras Eleven. Nuomos kainos šioje lokacijoje (priklausomai nuo pastato vietos ir kokybės) gali svyruoti nuo 7 iki 15 EUR/kv. m. Dominuojantis nuomininkų profilis – itin įvairus, nuo paslaugų centrų, IT kompanijų (Transcom, Adform) iki valstybinių institucijų (VMI). |
9-14,5 EUR/kv. m |
| Pilaitė – verslo zona, kuri pradėjo formuotis tik 2008 m., o šiuo metu nuomininkams gali pasiūlyti per 32.000 kv. m ploto biurams. Nauji, modernūs verslo centrai pritraukia stambius ir stiprius nuomininkus (Danske Bank, Lidl, Lindorff, BTA), kuriems pastato lokacija nėra svarbiausias faktorius vykdyti verslą. Šiuo metu zonoje yra vystomas Duetto verslo centras, susidedantis iš dviejų etapų, kuris iš viso rinką papildys 16.600 kv. m nuomojamu plotu. Dėl gerėjančio susisiekimo Vakarinio aplinkkelio dėka tikimasi, kad ši zona toliau bus sėkmingai plėtojama. | 9-11,5 EUR/kv. m |
|
Ukmergės g. – dėl didelio atstumo nuo centrinės miesto dalies ir automobilių spūsčių miesto kryptimi, šį zona istoriškai pasižymėjo gan aukštu neužimtumo lygiu, kuris nuolat svyruodavo nuo 5 iki 9 %. Šiuo metu zonoje yra daugiau nei 72.000 kv. m nuomojamo ploto. Be to, iki 2018 m. pab. ji turėtų pasipildyti 20.000 kv. m. Nuomininkų profilis – vykdančiosios kompanijų grandys, kurioms turto atstumas nuo miesto centro neturi didelės reikšmės (IT kompanijos, paslaugų centrai, draudimo kompanijos). Stambiausi ir rinkoje žinomiausi nuomininkai: Affecto, West Express, General Financing, Vilniaus Duona, LG, Lukoil. |
8–11 EUR/kv. m |
Verslo centrų zonų žemėlapis
